IPO ЗПИФ «Рентал ПРО»: перспективы и риски для инвесторов

6 июня на Московской бирже пройдет необычное IPO — вместо акций инвесторам будут предложены паи закрытого паевого инвестиционного фонда «Рентал ПРО». Кроме того, участие в IPO могут принять только квалифицированные инвесторы. Всего предложено 26,1 млн паёв по начальной цене в 986 рублей, при этом на 15 мая уже выдано 16,25 млн шт. паев, а в ПИФ уже включены 5 объектов недвижимости. 

Управление фондом осуществляется управляющей компанией «А Класс Капитал», которая уже зарекомендовала себя на рынке ПИФов, успешно закрыв в том году ЗПИФ «ПНК-рентал» с общей доходностью за 3 года (30.06.20 — 29.06.23) в размере 72,8%. Стоимость чистых активов на момент погашения паёв составляла 6,4 млрд руб.

По новому ЗПИФ компания прогнозирует среднюю доходность порядка 20% в первый год, а на горизонте 10 лет — 22% годовых как за счет ежемесячной аренды (порядка 12% годовых), так и за счет перепродажи недвижимости, доход от которых также планируется распределять между владельцами паёв. Стратегия фонда подразумевает приобретение готовых объектов и проектов на этапе строительства напрямую от девелопера, оказание арендатору услуг управления недвижимостью, а также реализацию объектов в течение первых 12 месяцев «при наличии благоприятных условий» с целью дальнейшего вложения средств в новые объекты.

В целом УК планирует нарастить стоимость чистых активов до 100 млрд руб. за счет ротации активов.

В портфель ЗПИФ изначально включены 5 объектов: уже введенный в эксплуатацию центр обработки данных (ЦОД) в Медведково, три универсальных индустриальных объекта класса «А» в Московской области и один в Саратове, строящиеся по схеме «BTS» (Built-to-suit) под конкретного заказчика с учетом его специфических требований.

C точки зрения рыночной конъюнктуры, вложения в складскую недвижимость в настоящее время очень актуальны: по данными исследования NF Group, доля свободных складских помещений к концу 2023 года упала до 0,3%, а на 2024 год планируется 100% заполнение имеющихся складских помещений. 

Это вызвало рост арендных ставок в 2023 г. в среднем по России на 40% и на 55% — в Московском регионе. Прогноз роста арендных ставок на 2024 год — 20% в среднем по России и 15% в Московском регионе. При этом только за 1 квартал 2024 года арендные ставки в Московском регионе показали рост в 10%.

По подсчетам аналитиков NF Group, объем неудовлетворенного спроса составляет более 10 млн кв. м в целом по стране на ближайшие три года. Примерно 70% этого неудовлетворенного спроса приходится на торговые онлайн-площадки (маркетплейсы), остальные 30% — на традиционный ретейл, включая продовольственный и непродовольственный сегменты.

С этой стороны, вложения в ЗПИФ «Рентал ПРО» выглядят весьма перспективно, но есть и некоторые опасения.

Во-первых, все объекты планируется приобретать у девелопера, подконтрольного управляющей компании, поэтому здесь возможна манипуляция стоимостью приобретения объектов с целью перемещения финансовых потоков внутри группы.

Во-вторых, кратный рост арендных ставок за последние несколько лет не может продолжаться вечно: увеличение стоимости аренды в конечном итоге перекладывается на покупателя, и дальше он может начать «голосовать рублем», после чего компаниям придется оптимизировать свои затраты, в том числе за счет проведения переговоров по снижению арендных ставок, как это было в период пандемии.

В-третьих, на рынок складской недвижимости могут переключиться другие девелоперы, что приведет к охлаждению роста арендных ставок.

Кроме того, в заявлении самой управляющей компании отмечено, что её расчеты сделаны с учетом ожидания аналитиков по снижению ключевой ставки до 14,5% в 2024 году, 9,4% в 2025 году и 7,5% в 2026 году, а по текущей арендной доходности ЗПИФ проигрывает депозитам, надежда инвесторов — на выгодные условия продажи объектов.

В любом случае инвестиционные паи могут быть реализованы на вторичном рынке, в том числе на организованных торгах. Также владельцы инвестиционных паев вправе требовать от управляющей компании их погашения при условии голосования против принятия определенных решений на общем собрании владельцев инвестиционных паев в случаях, предусмотренных законодательством.